抓出合理價

折半法抓合理價 　多數房地產專家都認為今年價格持平，之後往上還是往下走，則要視屆時的經濟與政府對房市政策調控的情形，不過以資金潮帶動通貨膨脹的情形來看，賣方也難以對價格讓步，如何在三二九檔期挑到好房，「抓出合理價不吃虧」，是顏炳立首要的建議，方式是「折半法」：第一先抓出台北市中心預售屋的平均成交價，例如一坪約為一六○萬元，外圍地區文山、景美、內湖、南港、萬華、大同等地大概就對折，為八十萬元；過河過橋之後的新北市房價就只有台北市外圍區的一半，約四十萬元。 　而同一地區新舊成屋又有不同的計算方式，若某新成屋成交均價在一六○萬元，附近預售案以基本報酬率七％、蓋三年推算，該預售案合理價應落在一九四萬元左右（160×0.21+160x1.0），附近的中古屋合理價格則不能超過折半的八十萬元，否則沒有支撐。 　住展房屋網總監陳韻如陳韻如則指出，目前的議價空間約在一○％～一五％，但要看個案的買氣，研判方式為找不同時間來看看房的人多不多，包括接待中心坐了幾桌、停車場車子多不多等，並且切記不要第一次就下訂，要多到附近個案打探目標個案的價格。 UNIQLO平價實用概念 　大聲行銷顧問執行總監田大權也指出，除了景氣有待商榷，政府要導正房市機制明確，因此不少建商都想盡速落袋為安，今年三二九檔期各建案都有議價空間，「不過不太可能讓你七折買，主要是房價也沒有多鬆動，如果有人願意七折賣，最好想一想這間房子是否真的保值抗跌？」 　田大權建議，三二九買房術要以「UNIQLO」的平價實穿概念挑屋，「低公設、符合生活所需」絕對是首要要件，並且成屋優於預售，主要是預售案除了有三年施工期，還有二年奢侈稅「綁約」，換句話說一棟預售屋一綁五年，這對自住者而言也一樣有資金需求壓力；若資金不足一定得買預售，先問案場何開工，愈早開工代表建商資金壓力較大，折讓幅度也會較多，這個方法也可以套用在將完工準備交屋的結構體個案上，因為房價出現下跌壓力，建商會擔心交屋不順，議價空間也會較多。 北市首選大同、萬華 　台灣房屋研究中心執行長邱太●則提供針對中古屋的私房「五萬元砍價術」：先上網查出目標房附近的成交行情，包括法拍價，「最後的底限價」就是附近成交行情每坪減五萬元，有裝璜的還要再減二～三萬元，「不一定買到，但總會遇上缺錢的屋主。我建議對仲介不要付斡旋金，同時限期二、三天內回覆屋主的決定。」 　至於在居不易的雙北市要「買哪裡？」永慶房產事業群總經理葉凌棋建議，自住型部分，年輕人可以等政府政策房，投資型則建議往精華區與已經沒有土地供給釋出的地區，其他換屋族可以考慮比蘆洲、三重、新莊便宜，而且交通建設日趨好轉的汐止，以及夾在三重、林口、新莊，有洲子洋重劃區啟動的五股，其中汐止還可以找到每坪三十萬元的新屋，五股預售則在三十萬元左右，都有補漲空間。 　市區方面，陳韻如建議台北市區裡挑房價漲幅不高、且交通方便的大同與萬華區，資金水位再多一點的，邱太●則建議看南港、遠雄大巨蛋附近與內湖五期，新北市則可以考慮跟著政府政策走，例如二重疏洪道都會公園計畫等。